A liberdade negocial, contudo, não é absoluta: ela impõe ao empreendedor o dever de agir com transparência e proporcionalidade, garantindo que a governança privada do empreendimento seja legítima, eficaz e exercida dentro dos limites da boa-fé e da função social do contrato.
Acordo entre empreendedor e lojista
Nos contratos atípicos celebrados entre empreendedores e lojistas, é comum, por exemplo, que o aluguel fixo seja combinado com um percentual sobre o faturamento da loja, o chamado “aluguel percentual”, que alinha os resultados econômicos das partes. Além disso, os instrumentos costumam prever a participação dos lojistas em fundos comuns, o respeito a padrões arquitetônicos, a adesão a campanhas institucionais e a observância de horários padronizados.
Essas cláusulas refletem uma lógica de governança cooperativa, em que o desempenho individual do lojista afeta o sucesso coletivo. Por isso, esses contratos devem ser redigidos de forma clara e equilibrada, contemplando cláusulas de exclusividade, controle de tenant mix e mecanismos de renegociação e soluções eficientes de resolução de conflitos, como mediação e arbitragem.
A experiência da pandemia evidenciou o valor dos mecanismos de resiliência contratual. Cláusulas de hardship, gatilhos de reequilíbrio econômico e parâmetros objetivos de revisão tornaram-se essenciais para reduzir a litigiosidade e preservar a continuidade das relações comerciais. Em vez de previsões genéricas, tais cláusulas começaram a adotar parâmetros objetivos, como variações de faturamento, restrições administrativas ou crises setoriais, permitindo ajustes negociados sem necessidade de judicialização.
Ao mesmo tempo, a jurisprudência reconheceu a necessidade de equilíbrio e boa-fé, admitindo revisões apenas quando demonstrado o desequilíbrio real e a tentativa prévia de negociação. Essa postura consolidou a ideia de que o empreendedor não é apenas parte contratante, mas também agente de estabilidade institucional.
Trabalho de administração dos shoppings
A governança dos shopping centers, por sua vez, ultrapassa o âmbito condominial tradicional. Ela envolve a administração das áreas comuns, a gestão dos fundos de manutenção e de promoção institucional, a prestação de contas e a coordenação das políticas comerciais e operacionais.
O exercício desse poder diretivo exige transparência e técnica, pois a legitimidade do empreendedor decorre não apenas da propriedade ou do investimento, mas da capacidade de gerir interesses coletivos de forma ética e previsível. A criação de comitês consultivos e a adoção de práticas de participação dos lojistas, mesmo em caráter não deliberativo, reforçam a coesão institucional e reduzem o potencial de conflito. Em um ambiente multipolar, a autoridade do gestor deve ser equilibrada pela legitimidade da gestão compartilhada.
Nesse contexto, a função social do contrato assume relevo especial. Nos shoppings, ela não se resume à proteção do lojista, mas abrange a preservação do empreendimento como unidade econômica e social. Manter o funcionamento do centro comercial é, em si, um ato de interesse coletivo e, por isso, a função social deve ser compreendida como vetor de estabilidade e solidariedade contratual.
A transformação digital, por sua vez, impôs um novo ciclo de desafios. O crescimento do comércio eletrônico, dos marketplaces e dos modelos omnichannel alterou radicalmente a lógica do varejo físico, pois o consumidor contemporâneo transita entre o ambiente digital e o presencial de forma contínua e espera conveniência, agilidade e experiência integrada.
Hub de convivência
Cada vez mais, o shopping center deixa de ser apenas um ponto de venda para se tornar um hub de convivência, logística e dados. Muitos empreendimentos já desenvolvem seus próprios marketplaces, integram sistemas de entrega rápida (click and collect), e compartilham infraestrutura tecnológica com os lojistas.
Nesse novo paradigma mercadológico, Claudia Elly Larizzatti Maia e Marcelo Barbaresco ponderam que a combinação de plataformas offline com as online “pode constituir fator significativo para o aumento das vendas e, quando não, sua manutenção ou, até mesmo, a criação de uma fonte adicional e alternativa de receitas” [2].
Essas transformações, porém, exigem uma atualização jurídica profunda. Os contratos precisam incluir cláusulas sobre o uso e proteção de dados, em conformidade com a Lei Geral de Proteção de Dados (Lei nº 13.709/2018), prever regras de monetização digital e redefinir a base de cálculo dos aluguéis percentuais, incorporando as vendas realizadas por canais virtuais.
Nesse cenário, o empreendedor passa a atuar também como integrador tecnológico e curador de informação, papel que demanda governança orientada por dados, clareza contratual e novos mecanismos de cooperação entre as partes.
Strip malls
Paralelamente, nos grandes centros urbanos se observa o crescimento dos strip malls — empreendimentos menores, horizontais, de implantação rápida e operação simplificada — que respondem à demanda por conveniência e proximidade. Essa diversificação de formatos confirma que o futuro do varejo será híbrido e descentralizado, e que a força do shopping center dependerá da sua capacidade de se adaptar a diferentes contextos urbanos e perfis de consumo.
Em síntese, a evolução mercadológica traduz a passagem de um modelo físico para um modelo jurídico-institucional mais sofisticado. A sustentabilidade desses empreendimentos não se apoia mais apenas na arquitetura ou no marketing, mas na construção de um arcabouço jurídico sólido, flexível e baseado na cooperação, equilibrando liberdade com responsabilidade, autoridade com legitimidade e tecnologia com função social.
O shopping center do século 21 é mais do que um centro de compras: é uma instituição urbana, cuja vitalidade dependerá da inteligência de seus contratos e da maturidade de sua governança. O direito deixa, assim, de ser um elemento meramente reativo e passa a ser vetor de inovação, cabendo ao operador, ao lado do empreendedor, desenhar as estruturas normativas que garantirão a relevância e a perenidade desses espaços na economia digital.
[1] GOMES, Orlando. Traços do perfil jurídico de um shopping center. In Doutrinas Essenciais de Direito Empresarial, São Paulo: Revista dos Tribunais/Thomson Reuters, v. 4, p. 765–793, dez. 2010.
[2] MAIA, Claudia Elly Larizzatti; BARBARESCO, Marcelo. Do shopping center offline ao online e os elementos da imaterialidade. Revista dos Tribunais, São Paulo, v. 1020, p. 195–216, out. 2020.
